Le risque lié à la prise de décision est un élément inhérent à toute activité d'investissement et s’applique ainsi aux SCPI. Par conséquent, les choix effectués par la société de gestion se répercutent de manière significative sur les performances, à la fois sur le court et le long terme.
Rappelons le rôle central des sociétés de gestion, véritable cheville ouvrière dans le fonctionnement des actifs pierre-papier. Celle-ci se charge de la sélection des actifs immobiliers, négocie les conditions d'achat, gère les locataires et suit l'évolution du marché. Elle collecte également les loyers et les redistribue aux associés porteurs de parts. Les décisions qui lui incombent génèrent donc un impact direct sur la rentabilité et la pérennité des investissements.
Les principaux leviers d’action des sociétés de gestion
La politique d’investissement
C'est le socle sur lequel repose toute la stratégie. Elle définit les types d’immeubles qui constituent le patrimoine de la SCPI, en tenant compte de l'existence de différentes typologies (immeubles résidentiels, de bureaux, murs de commerces, logistiques, immeubles de santé et d’éducation, locaux d’activités et actifs alternatifs). À cela s'ajoutent d’autres axes stratégiques : l’acquisition dans le neuf ou l’ancien, la mise en place d’une politique offensive ou sécuritaire, etc. D’autres paramètres interviennent également : les zones géographiques et la répartition du patrimoine sur les différents territoires.
Une politique d'investissement offensive, privilégiant les actifs à fort potentiel de plus-value, peut générer des rendements plus élevés, mais aussi des risques accrus. À l'inverse, une politique plus défensive, axée sur des actifs stables et générateurs de revenus réguliers, sera à l’origine d’un faible risque de perte en capital.
La sélection des actifs
La qualité des immeubles à intégrer dans le patrimoine des SCPI est déterminante pour les performances futures. Les sociétés de gestion doivent ainsi mener une analyse rigoureuse pour chacun d'eux en tenant compte de multiples paramètres : localisation, taille, profil de locataire pour lequel l’immeuble est destiné, perspectives du marché immobilier.
La gestion locative
Une bonne gestion locative est essentielle pour optimiser les revenus de la SCPI et limiter les risques de vacance locative. Cela inclut la gestion optimale des baux et des recouvrements ainsi que celle des travaux d’entretien et de rénovation.
La cession d’actifs
La cession d'un actif immobilier peut s'avérer nécessaire pour répondre aux nouvelles attentes face aux différentes mutations au fil du temps, ou encore pour rééquilibrer le portefeuille et financer de nouveaux investissements. La décision de vendre doit être prise en tenant compte de la conjoncture du marché et des intérêts des associés. De plus, la revente génère de la plus-value, pouvant être redistribuée aux porteurs de parts ou réinvestie dans le cadre de nouvelles acquisitions.
Quels sont les impacts des décisions d’investissement sur les SCPI ?
Les décisions d'investissement retentissent directement sur la rentabilité de la SCPI. Une politique d'investissement dynamique peut générer des rendements plus élevés, mais elle expose également les associés à un risque de perte en capital plus important en cas de stratégie non alignée à l'évolution des objectifs.
Par ailleurs, les choix d’investissement peuvent aussi se répercuter sur la pérennité de la SCPI. Or celle-ci dépend de sa capacité à générer des revenus réguliers et à maintenir un niveau de valorisation stable. C’est d’ailleurs au moyen d’une partie des loyers non distribués que cette dernière constitue ses réserves, à savoir : le report à nouveau (RAN) et les provisions pour gros entretiens (PGE). À noter que le RAN fait partie des indicateurs de performance de la SCPI.
